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房地產企業應盡快拋棄粗放的發展模式
[ 編輯:admin | 時間:2020-06-11 15:20:20 | 瀏覽:151次 | 來源: | 作者: ]

根據人民法院公告網公示,截至2020年6月初,今年房地產企業破產數量已經達208家,超過2018年上半年的177家,與2019年同期持平。一些房地產企業破產,固然是受到了疫情的影響,但也具有行業趨勢性。

  破產的主要是三四線中小型房地產企業,考慮到中國有近10萬家房地產企業,每個城市都有大量自己的房地產企業,而且大部分是因為某個項目而成立的公司,甚至很多空殼公司,所以,目前倒閉的數量并不驚人和意外,這是行業剛剛從繁榮進入秋天的景象,而不是嚴冬。但是,其中也有一些大型公司,比如,銀億集團、三盛宏業、福晟集團、泰禾地產等瀕臨破產或者債務違約。

  近幾年,中小房地產企業出現趨勢性關閉,主要是與市場環境變化以及企業發展模式有關。首先,在過去20多年,中國經歷了快速城市化,隨著工業化漸進完成,近年城市化速度放緩,增量房地產市場的規模逐漸減少,必然會有一部分競爭力弱的公司被淘汰掉;其次,絕大部分房地產企業是依靠資金驅動,杠桿率高,通過快速開發和周轉生存,隨著市場開始冷卻,這種高杠桿、高周轉率的粗放模式面臨兩頭受壓的困境。市場需求放緩,降低了周轉率,這增加了企業債務風險,而債務風險的增加又會抬高融資成本,于是這些企業陷入惡性循環。再加上融資政策的限制,導致融資成本高,使得實力較弱的中小房地產企業難以承受。

  當前,房地產企業面臨的這種結構性壓力還在加大。在需求端,因為疫情影響,1-4月全國商品房銷售額同比下滑24.7%,銷售面積同比下滑18.6%,全國房地產開發投資同比下降3.3%;土地購置面積同比下滑12.0%,房屋新開工面積同比下降18.4%。在資金端,今年房地產行業的到期債務約在1.46萬億元,其中7月份是到期高峰,達到1490億元。另據穆迪的數據,70家規模居前的中國房地產開發商到2021年4月底之前,將有920億美元境內外債券到期。

  因此,近10萬家房地產企業會加快行業淘汰的速度,這是由市場決定的行業規律。但是,一些人認為過去幾年的融資限制給房地產企業帶來了困難。實際上,幾乎沒有哪個國家允許地產商在購買土地和建設房屋的過程中主要依賴借款,這種方式導致開發商大躍進式地搶購土地和開發樓盤,推高了房價,透支了樓市,但遇到風險的時候則由銀行或其他借款人承擔。對融資進行限制,就是抬高行業門檻,減少金融風險,避免樓市泡沫。

  未來會怎么樣?從行業看,中國房地產業仍然有持續發展的空間,但是,增量空間正在縮小,已經不能支持行業爆發式增長。因此,行業對大量競爭力低、風險高的企業會有出清過程。但是,在“房住不炒”的政策基調下,政策抑制房價過快上漲的同時,也會確保市場穩定,避免樓市受到沖擊而產生泡沫破裂的效應。

  對房地產企業來說,必須降低杠桿率。依賴借貸空手套白狼的時代已經結束。那些規模大且杠桿率低的企業將會得到獎賞,因為它們會擁有全行業最低的融資成本,可以繼續擴大市場規模。但是,那些規模大同時杠桿率高的企業必然經歷降杠桿的收縮過程。事實上,中國房地產企業長期以來過度強調規模、追求規模,甚至成為行業競爭的核心,導致大量大型企業實際上也處于危險的邊緣。這些企業面臨降低負債和保持增長的雙重難題。

  應當說,根據經濟形勢與行業周期規律,房地產企業應該盡快拋棄過去粗放的發展模式,著手降杠桿、控成本,增加銷售回款,掌握更多現金流。房地產企業不應該有任何宏觀調控放松的僥幸,幾乎所有的條件都不會允許過去高杠桿的大躍進模式復活。一些中小房地產企業倒閉,是市場開始正常的表現,而競爭日趨激烈的市場沒有太多低水平公司存在的空間,市場集中度的提高有利于大型企業的發展。

  是時候回歸專業化發展了,那種靠關系獲得土地和信貸資源的生意模式早就該結束。在正;氖袌霏h境下,專業化管理的公司將會有更大的發展空間與競爭力,行業的整體發展水平也會隨之提升。

  (來源:南財音頻)

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